Il condominio costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall'appartamento, ed una comproprietà su parti dell’edificio che non possono non essere in comune quali, ad esempio, il suolo su cui l'edificio sorge, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i portoni d'ingresso ed i cortili, i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, ed altro ancora. Il condominio nasce infatti con il frazionamento della proprietà di un edificio costituito da più unità immobiliari e in realtà è una comunione forzata, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alla partecipazione nelle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà. Se i condòmini sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio, in cui
sono fissate le norme d’uso dei vari beni, le norme di funzionamento dell’assemblea, i criteri di
ripartizione delle spese, eccetera (articolo 1136 del codice civile). Pertanto, contrariamente a quanto è previsto per le società e per le persone giuridiche in genere, la nascita di un condominio non è subordinata alla redazione di un atto formale ma risponde ad esigenze pratiche rappresentate dalla necessità che due o più proprietari ( condomini) partecipino, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari, alle spese necessarie alla gestione e conservazione della proprietà comune. In effetti il Condominio più che una vera e propria personalità giuridica è definibile come un ente di gestione, il cui unico scopo è quello di gestire la cosa comune. Il codice civile non prende in esame le modalità di costituzione del condominio, in quanto non dipende da atti giuridici ma da elementi di fatto consistenti nella coesistenza di due o più proprietari/condomini. Il codice civile si limita a stabilire che la nomina di un amministratore è obbligatoria quando i condomini sono in numero pari o superiore a cinque e stabilisce che la redazione del regolamento di condominio è obbligatoria quando i condomini sono in numero pari o superiore a dieci. In entrambi i casi come è evidente il condominio preesiste sia alla nomina di un amministratore, sia alla redazione del regolamento.
